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相公快点给奴家,岑钊雄:2019冲击750亿 时代中国土地成本很低

日期:2019-08-07 来源: 评论:

[摘要]相公快点给奴家,2019年,是时代中国从百亿级企业跃升至千亿级企业的关键一年。我们预计经济依然存在较大的不确定性,困难只增不减。”时代中国控股于3月12日晚接近23点,发布自己的2018年全年业绩公告。披露的数据“无可挑剔”,因此该股在翌日随即受到追捧,开...……

2019年,是时代中国从百亿级企业跃升至千亿级企业的关键一年。我们预计经济依然存在较大的不确定性,困难只增不减。”

时代中国控股于3月12日晚接近23点,发布自己的2018年全年业绩公告。

披露的数据“无可挑剔”,因此该股在翌日随即受到追捧,开盘即涨了接近1港元。公司主席岑钊雄在媒体业绩会上显得尤其满意,交流欲望十足。

年报显示,2018年,时代中国收入同比增长48.7%至343.8亿元。而由于该公司业务十分集中于广东省内,因此费用开支控制比较有序,撇除这部分影响,净利润录得48.1亿元,同比增长44%,净利润率达到13.99%。

鉴于去年房地产市场处于低潮,时代中国对2019年的态度仍然以稳为主。

2018年,时代中国实现合同销售额约605.9亿元,不仅超过此前提出的550亿销售目标,同比也增长了约45.5%。按照去年8月岑钊雄的说法,千亿目标大概率在2019或2020年能完成。

岑钊雄则提出将今年的年度销售目标定在750亿元,较去年销售额增长29%,增幅仍稍显保守,未匹配该公司近几年来一直保持超过40%的合约销售复合增长率。

在3月13日的业绩会现场,750亿元被岑钊雄定义为“一个中性一点的目标”。他表示,去年定了550亿元的目标,最终做到606亿元。今年定下750亿元的目标,如果业绩增多一点,有可能达到800亿元,起码更靠近千亿目标。

“从百亿级向千亿级迈进,我们正在路上,主要看整个市场怎么安排。”岑钊雄的话里行间依然流露出,希望最后能超越原定目标。

相比谨慎的销售预期,时代中国今年似乎要在土储方面加大力度。

上涨的销售目标与土地成本

有别于2015-2016年的高溢价拿地,这家开发商在过去一年放缓了拿地速度。这种做法似乎与其他正处于成长期的中型房企脱节,比如销售规模上相差不大的奥园。

拿地预算方面,根据2017年度业绩会上管理层的说法“如果我们550亿的目标能够完成,就可以有50%的钱拿来买地”,即275亿。但时代中国并没有这么做。

时代中国在2018年实际上只购入了23幅土地,预计总建筑面积319.75万平方米,付出的土地代价为129.67亿元,远远未达预算上限。

“每年的节奏会有一点点不一样,根据当年我们整个市场的情况,还有销售的情况,我们会去做一些微调。”岑钊雄解释:“去年我们只是相比前年来讲是少,但是从今年这个角度去看,我们会有所增加。”

财务官雷伟彬则介绍,时代中国今年土地预算为302亿元+2018年未使用的额度。金额提升幅度如此大的原因是“今年预计回款会增加,所以我们就把买地的预算做了调整。”据悉,时代中国2019年的回款率预计为约76-77%。

至于布局的选择,岑钊雄表示:“除了大湾区以外,广东省的其他地方会在粤中粤西增加投入。省外的话,成都、武汉、华东是未来要关注的地方。”

据了解,目前时代中国在除成都外的武汉、北京等地,已开始落地分公司,做前期市场准备。

截至目前,时代中国拥有土地储备近1840万平方米,除去年首次进入成都拿地外,粤港澳大湾区土储(包括清远)占比仍高达93%,过去一年的买地策略亦仍然集中于湾区内。

业务高度集中于大湾区,时代中国一方面享受平均销售上升的红利(去年销售均价已经达到每平方米约16230元),另一方面,也受到土地购置成本上升的影响。

数据显示,时代中国2018年新购的23幅土地,土地成本达到4055元/平方米,较2017年的数据3393元/平方米,高出19.5%,这不算是个好信号。

岑钊雄对此不太在意:“其实我们的土地成本很低,销售价格16000元多,平均土地价格现在4000元,放在我们这个区域很便宜,现在再买也买不到这么便宜的地。”

5000亿大湾区旧改红利

但是,谁不想拥有更便宜的“面粉”呢?对于时代中国来说,更便宜的土地储备则有赖于城市更新项目的转化。

目前,该公司拥有约70个城市更新项目。根据此前的预计,这些项目能贡献土地储备约1950万平方米,总货值约5000亿元。

据了解,时代中国在2018年实际成功的转化了四个城市更新项目,总面积90万平方米,总的估值155亿元。完成度要低于年初预计的150万平方米,主要是因为广州红卫村的进度未达预期。

“预计2019年会比这个数(90万平方米)要大一点。”岑钊雄表示。

旧改可以说是时代中国最重要的业务方向。因此,时代中国直接在年报内收入一栏新辟城市更新业务收入一项,以突显业务的重要性。

资料显示,2018年全年,时代中国在城市更新业务收入27.76亿元,收入主要来源为广州丰鼎项目,佛山太平项目及佛山塘虹项目。

其中,佛山塘虹项目为时代首次完成转化并纳入土地储备的城市更新项目,市场估计项目货值约11亿元。

而广州丰鼎项目及佛山太平项目,是时代中国在完成一级开发后,于去年12月通过交由政府在公开土地市场出让而重新获得的旧改地。面积16.6万平方米的土地,总代价为56.88亿元,但实际成本还可以减去按照40-50%补偿比例计算的补偿款。

据岑钊雄介绍,公司目前把旧改业务分成两个阶段:“第一个阶段我们完成改造,变成可开发的用地;第二个阶段我们开发土地。”

“目前来讲,后面开发的那一部分和我们现在的毛利率(即30.9%)差不了多少,可能有部分项目会更高一点。”

但岑钊雄表示,时代中国并不一定需要把每幅完成一级开发的旧改土地都拿下来,从第一阶段剥离也是一个好选择:“我们不是所有项目都拿下来,因为有的时候市场价格太高了,我们就让给其他的投资者去拿。”

时代中国去年就首次出售一个旧改项目的权益,从而获得了2.35亿元的一级土地开发收益。

以下为时代中国控股有限公司2018全年业绩会现场问答实录:

现场提问:公司今年的销售目标大概是多少?两会重提房地产税,公司是怎么看待这个事情,又会如何应对?有没有预计的推出时间?

岑钊雄:首先非常感谢新闻界的各位新老朋友一直以来对时代中国的关注。

作为企业来讲,这几年我们一直非常努力按照公司制定的战略一步一步往前走。总的来讲,我觉得我们的业绩应该还是不错的,之前的战略也是一步一步按照我们节奏去落地。

刚才提问的两个问题,一个就是我们的销售预期,还有一个就是房地产税的问题。我们的销售预期今年大概的目标是750亿左右,比去年增长29%。

有关房地产税方面,其实这个话题都提了很多年。作为税收,在国家层面来是起一个调节的作用。对于房地产税的推出,我觉得从国家层面来考虑,国家比我们更想这个行业走的更稳健一点,所以不管税收怎么定,什么时候推出,定的税率是多少,我觉得有关立法机构会很充分地考虑。

这一次人大提出要加快立法,是希望有一个稳定的预期,对这个市场也好,对这个行业也好。至于什么时候落地,我想我们也没有办法预测。能不能落地,什么时候落地,我觉得是国家层面会去做考虑的。

作为我们行业里面来讲,其实我从来不关心有关税收的事情,因为国家会考虑它的平衡。因为不是说收的多就好,或者不收,它都是一个调节。对房地产税,这是我的看法。

现场提问:关于千亿的目标,按照去年的复合增长率2020年可以达到,但是今年的销售目标下调了,按照这个计算,2020年是难以达到千亿的。所以想问一下确切的达到千亿的时间?今年收购的20多宗土地,新增土地成本达到4000多元,为什么新购土地成本这么高?

岑钊雄:有关规模方面,去年我们是600多亿,这个数据大部分都归属我们自己的,所以其实看起来,我们这个规模也是很不错的。

当然我们也要做大一点,千亿,从十亿、百亿向千亿企业,其实我们也正在路上。去年我们定的目标500多亿,最后做了600多亿出来,现在我们定今年做700多亿,能做到800亿也说不准。

还要看市场的安排怎么样,因为2019年经济及市场氛围是否像2018年预期一样,我们也很难确定,所以我们只是定了一个中性一点的增长目标,最后努力去超越这个目标。

有关土地成本,其实我们土地成本很低,现在是3000元多,而我们销售价格是16000元多。同时,我们所在的区域基本上都是大湾区最核心的地方。我一直把清远算到大湾区,在那个地方买地就算到珠三角内,所以我们的土地储备大部分都在湾区里面。

我们去年新购土地平均价格4000元,其实放在我们这个区域很便宜,现在再买不到这么便宜的地,所以我觉得总体价格还好。

现在我们买的几块地,周围的房价比我们平均的价格(即约1.6万元/平方米)还更高一点,所以能保证我们有同样的毛利率。

现场提问:旧改方面,可以说一下这方面未来的销售步伐是如何?还有物业管理,因为已经做到差不多5亿的收入,未来的安排是怎样的?还有想问一下派息水平方面,是不是还有提升空间?

岑钊雄:有关旧改方面,我们一直是把它当成这几年比较重要的业务去做的。因为我们非常相信,在这方面的努力会为公司未来的业务的发展以及盈利带来很不错的保障。

从2018年开始,已经有这方面的利润反映出来,但只是一个开始。有关旧改这方面,我们不是把所有项目全部拿下来的,因为有的时候市场太高了,就让给其他的投资者去拿。另外一部分的价格低一点,我们就把它拿下来,或者不需要拿出来公开招拍挂的项目,我们直接转成土储。

2018年,我们是增加了大概接近90万平方米的旧改转化面积,大概有140亿的总估值。2019年,我估计应该会有更多一点的项目会变成新的土储。

我们现在把旧改分成两个阶段:第一个阶段我们完成改造,变成可开发的用地;第二个阶段我们进行开发,之后产生利润。目前来讲,两个阶段的利润应该来说还不错的,后面开发的那一部分和我们现在的毛利率差不了多少,可能有部分项目会更高一点。

有关物管,物管是我们主要的业务,正在大力的往前发展。每年有很多本来就是我们自己的项目移交给他们去做管理,同步他们也会去接外部的一些业务,加大整个物业管理的规模。

这两年的增长还是不错的,至于未来有什么样的打算,我们再看看整个业务的发展,一并来去做考虑。接下来的这两年时间,规模应该会发展得更快一点。

有关派息,派息一直比较稳定,我们不是随随便便某一年高,某一年低,目前来讲30%是合适的比例。

另外一个层面,随着我们整个利润的累积,其实我们也有空间可以多一点,但是发展需要用钱,我们也不可能这边派很多的钱,那边又去在市场借很多的钱,这个不符合逻辑。

所以,我觉得目前这个比例应该是合适的,可以把更多的钱可以投放到公司里面来,让公司可以有更多的钱发展,目前是这样的考虑。

现场提问:今年纳储的节奏会如何把握?怎么看明年的市场?

岑钊雄:我们在去年把投资的速度稍微放缓了一点,所以投资的支出相对减少,但是在旧改里面的投入增大了一点。

我们可以看出来,公司目前的现金结余不少,可以为我们新业务的开展提供很好的支撑。

对2019年的判断,首先我们对整个行业是保持乐观的,因为房地产是一个很重要的行业,无论是市民也好,无论是政府也好,没有办法把这个行业当成是一个不重要的行业。

所以房地产持续的发展,符合国家和老百姓的利益。因为它的持续的发展,也会为我们整个投资的增长也好,GDP的增长提供一些很重要的保证,所以这个行业应该是没有问题的。

为什么提到可能会有困难?主要还是考虑整个宏观经济也好,全球经济也好,有不确定的东西,包括中美贸易的谈判,包括利率的走向,不确定未来怎么样,所以进入2019年,我们把困难预先准备,接下来的工作按照节奏展开。

我所谈到的困难只增不减,是把困难预的更大一点,然后怎么在这个过程里面去保持业绩的增长,以及目标的达成。

现场提问:公司今年拿地的预算大概是多少?看到不少其他房企进入到湾区,对于你们来说是不是拿地的困难增加了?集团的策略是要拓展中国其他高增长的潜力区域,会不会有一些城市是今年打算进入的?

雷伟彬:今年的买地预算大概302亿,300亿左右,包括了我们招拍挂还有收购的预算。

岑钊雄:今年用于买地的资金是有安排的,去年预算有剩下的可以留到今年。

有关大湾区的投资还有其他区域,其实跟我们整体的投资布局是有关系的。大湾区还是我们最重要的市场,在广东省以外,成都、武汉还有华东那边是我们要关注的市场。

我们在成都已经有新的项目,我觉得今年在武汉或者华东非常有可能会有新增的项目,这是按照整体的节奏来安排的。

但是目前大湾区是重点投资的地方,我们会持续把这个地方做得更大、更坚固一点。至于你提到很多房企进来,加大了投地的难度,其实这个区域一直以来都是投资的热点。可能现在因为大湾区未来的发展上升到国家层面了,所以大家关注的力度会更大一点。

现场提问:去年提到了拿地放缓的安排,今年拿地节奏是什么样的?能否透露一下公司目前已售未转销售额的数字?还有公司全年回款率能达到多少?

雷伟彬:第一就是关于回款率,预计2019年大概76%77%左右;第二个问题是已售未结转,大概有500亿左右。

岑钊雄:有关刚才提到的布局,其实我们的投资布局首选还是在大湾区里边,这是我们最重要的问题。除了大湾区以外,广东省的其他地方我们也跟省里面整个战略规划其实比较相同,我们会在粤中粤西增加投入。省外,成都、武汉、华东是我们未来要关注的地方。

现场提问:2012年12月的时候,公司说要发展30多个未来小镇,但是从2018年开始,政府对于小镇的审核已经非常严格了,想问一下小镇的发展现状?管理层讲到2019年集团会投入300亿拿地,去年只花了120亿,刚才也说了对于2019年的经济形势还是比较困难,2019年是要开启逆势拿地的节奏吗?

岑钊雄:谢谢你的提问,有关投地这方面我先讲,因为投地我们基本上都投了,因为要买原材料,我们是按照节奏去做投资。当然每年节奏会有一点点不一样,根据当年我们整个市场的情况,还有销售的情况,我们会去做一些微调。

去年我们只是相比前年来讲是少,但是从今年这个角度去看,我们会有所增加,主要的是跟我们的回款有关系。

因为我们的投地安排是根据销售回款比例来做安排,如果回款多了,可以用的钱就多了。今年我们预计回款会增加,所以就把买地预算做了调整。

另外,我们有去年的额度还可以利用,可以把去年的额度放到今年,所以不是特别要去逆势拿地也好,还是怎么样也好,而是根据现实情况做的安排。

关于小镇,我们有三个小镇推进得还不错,一个在佛山,今年我们应该会完成土地落地,争取在今年开工这个项目。另外一个广州的瑰宝小镇,跟旧村改造结合在一起,这个月或者下个月应该可以挂牌,这两个项目推进还是比较顺利的。还有一个小镇,现在在跟政府推进的过程里面,我们希望今年这个项目也能落地。

因为特色小镇是按照国家整个大的政策去发展,最终还是要实现产城融合,用产业的发展去带动区域的发展。我就觉得长远来讲还是需要去做这个事情的,这不单纯是一个房地产开发,更多的应该是产业去带动一个区域的发展,让这个区域可以更有活力,是这样一个安排。

现场提问:之前公司旧改有涉及深圳,但是现在没有了,是什么情况?因为佛山去年开始户籍政策收紧了,入户问题比较难一点,会不会因为这个原因,以后广州人去佛山买楼少了?时代在佛山的土地占比是最大的,未来会不会因为这个受到影响?

岑钊雄:在深圳的旧改项目,我们应该是没有拿走,时间会比原来预计的更长一点,这个确实跟深圳旧改政策调整也有一些关系。我们在深圳有好几个旧改项目,也在推进过程中。

深圳旧改的推进时间其实也不短了,因为各方面的因素,所以需要那么长时间转化,但是我们现在也在一步一步往前进行推进,没有把它终止,因为项目一直都在,一直在往前推进。

另外,刚才提的佛山入户问题,我觉得应该来说不会有太大影响,因为广州和佛山这种同城,不管你接受还是不接受,就在一起了,因为地铁开通,线路修建,整个大湾区就把这两个视为一个地方,不会存在你刚才的担心,因为佛山肯定要积极的拥抱广州,没有可能不拥抱广州。

作为广州的购房者来讲,因为有价格的差异在,还有非常便利的交通设施,各方面都有,学校都非常好,所以我觉得那个区域应该不会有太大的问题。

(房掌柜整理来自观点地产网、经济观察网)

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