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三里屯太古里 三里屯太古里总经理离职

日期:2019-08-11 来源:三里屯太古里 评论:

[摘要]文|小mall哥这两天,商业地产行业发生了一则“爆炸性”新闻,三里屯太古里总经理余国安由于个人原因离职了。在整个中国商业地产界,三里屯太古里堪称神一般的存在,这个素有“首店收割机”称号的知名购物中心,早已成为帝都乃至全中国的时尚潮流地标,且...……

文|小mall哥

这两天,商业地产行业发生了一则“爆炸性”新闻,三里屯太古里总经理余国安由于个人原因离职了。

在整个中国商业地产界,三里屯太古里堪称神一般的存在,这个素有“首店收割机”称号的知名购物中心,早已成为帝都乃至全中国的时尚潮流地标,且短时间内似乎无“人”能望其项背。

而作为项目总经理,余国安自然集万千光芒于一身。虽为职业经理人,但“母以子贵”,由于其掌管的项目太过知名,再加上极强的个人能力,极好的个人形象(明明可以靠脸吃饭偏偏要靠才华那种),余国安即便不是中国最知名的职业经理人之一,至少在商业地产行业,是毋庸置疑的“明星”总经理。

图自:STARBOX。《STARBOX人物》是一档明星生活方式类节目。

基于此,其突然离职的消息一曝出,就震惊了行业内外。这一事件的影响力,与年初吴向东离开华润拥抱华夏幸福,及前段时间的曲德君从万达转投新城控股不相上下。

不过,与一手缔造华润置地帝国的吴及在王首富手下效力长达17年之久的曲不同,余国安执掌三里屯太古里“帅印”仅仅四年,而即便是与太古地产的缘分,也不过六年左右。

有意思的是,在近期的一些行业峰会上,以及媒体的采访报道中,余国安都曾描述过对三里屯太古里未来的憧憬,甚至大谈接下来几年内项目的发展规划。

余音犹在耳,江湖人已去。谁料一夕间,这段谈了六年多的“恋爱”说停就停了,真有点令人唏嘘。

时间回到2010年。奥运会给中华大地(尤其是北京)带来的兴奋尚有余温,而在奥运年开业的三里屯太古里则刚刚运营了两年左右。虽然离日后的巨大盛名尚远,但彼时的项目内外,已不乏浓浓潮流气息。

而就在这一年,工商管理硕士、英国皇家特许测量师,拥有十几年房地产行业从业经验的余国安来到北京开始工作生活。

那时候,作为一名“潮人”,他和太太几乎每周都会光顾三里屯太古里。很快,他对这个项目有了好感,并曾想象,“有一天能做这个项目就好了,因为项目的定位规划等方方面面,自己都很喜欢。”

一念缘起。

天公亦作美,后来他的梦想成真了。不过就像大部分爱情都要经历些波折一样,余国安与屯儿(三里屯太古里的昵称)之间的“爱情”还要再等三年。

2013年,余国安加入太古地产。在成为“太古人”之后,他把自己的处女秀献给了太古旗下另一个明星项目——成都远洋太古里。作为物业营运副总监,他几乎参与了这个项目从筹备到开业的全过程,期间主要工作包括招商、运营、设计等。

由于出色表现,两年后,余国安接受组织安排,“挥师北上”,来到帝都,开始执掌三里屯太古里。到任之后,他为三里屯太古里制定了一个3年计划。

接下来,在其“品牌调整、硬件提升、市场推广优化”三板斧的作用下,三里屯太古里发生了一系列脱胎换骨的变化,并最终修炼成为名副其实的“帝都潮流地标”。

商业地产的江湖上,三里屯太古里有很多名号,但最为人称道,且余国安自己最喜欢的那个,是“首店收割机”。事实上,正是在他和其团队的操盘下,这个项目才最终赢得这一名号的。

余国安上任至今的“首店”成绩,图自:中国新闻周刊

而且,细看三里屯太古里的首店,都是货真价实,含金量极高。北京首店自不必说,全球首店、全国首店都有一大堆。

2018年8月,伴随着十周年庆典的到来,三里屯太古里也迎来其“人生巅峰”。作为一个购物中心,其周年庆不仅被商业地产行业众多媒体报道,更有国内外众多大众媒体积极报道与讨论。一时间这个项目风头无两。在中国,似乎还没有哪个商场有过这样的待遇。

这一高光时刻意味着三里屯太古里全国潮流地标的定位得到了业内和消费者的一致认可,也意味着余国安到任后第一个3年计划基本告一段落。

那段时间,项目方面对外宣称,商场会启动下一个3年计划,将呈现出更加“不一样”的三里屯。

与此同时,在10周年庆典上,余国安也曾对媒体说,“未来,我们希望从潮流地标的定位出发,做成一张北京的名片。所有人来北京,必定要做的事情就是:爬长城、吃烤鸭、逛三里屯太古里,这是我们未来十年希望做到的。”

三生石上刻下的誓言尚在,无奈缘已了情已尽。在做了六年的“太古人”之后,余国安与太古地产,终没熬过“七年之痒”。

回想2010年初到北京的余国安对三里屯太古里的“渴慕”,再看看如今,在后者第二个十年之初前者却突然离去,难免令人感慨万千。

那么,余国安与太古地产,是谁“抛弃”了谁,还是大家和平“分手”了?

据传,“从太古地产离任后,余国安或将出任新鸿基地产副总裁,同时担任北京APM购物中心总经理,主要负责新鸿基内地商业地产、办公楼及其他物业的开发和运营。”

三里屯太古里 三里屯太古里总经理离职

在研究者看来,首店的最大意义在于满足不同区域、不同层次消费者的需求,而并非千篇一律的奢侈品聚集地。“每个商圈都有不同的气质。”朝阳区商务局相关负责人说,比如,国贸商圈商务人士众多,奢侈品牌市场广阔;蓝色港湾适合休闲社交,有众多知名餐厅和儿童品牌;在北京坊,国货是最受欢迎的品类。而对于三里屯来说,最重要的一定是要够潮、够好玩儿。

随着互联网对日常生活的深度渗透,以及“新零售”概念的普及,商场从业者们都在考虑商场市场活动如何创新、求变。

朝阳区商务局相关负责人认为,便于社交,是首店选址最重要的考虑因素之一。在太古里这样的开放式购物中心,柜台和栏杆撤掉了,人和人之间的距离拉近了,营造出轻松开放的社交环境。

11月9-15日,三里屯太古里联合知乎打造了一个以知识为核心的创意体验馆:不知道诊所。7天时间,吸引了约3万人参与,高峰时需排队2小时才能入场。

活动在QQ音乐APP上也有明显露出,多位营销自媒体大号、生活类KOL,通过微博、微信公众号、微信朋友圈等渠道发布活动相关报道。

另外,消费者还可以和跟着“花点时间”的花艺师学插花;听知乎达人(香水领域优秀回答者)分享文学和香水跨界的神奇体验。

在线上传播方面,预计活动期间将获得超过2000万的媒体曝光资源。同时,还有一些深度的内容合作,比如:蚂蜂窝推出了3篇三里屯太古里定制攻略,在其平台进行重点推荐。商场邀请KOL体验8家店铺,也会为租户带来更多曝光。

在策划市场活动时,三里屯太古里最关注的是“消费者旅程”,即用户体验。与其他品牌、资源合作活动时,三里屯太古里也会深入参与、共同策划,而不只做一个场地的提供者。

此外,在红馆还举办过“七日浮生”、“浸没式歌剧《小狐狸》”、“狂禅”等关注舞蹈、歌剧等艺术的活动表演,让更多年轻人可以接触到艺术、公益。

如果消息属实,那么余国安的离职也是可以理解的。人往高处走。从单项目总经理,到知名地产集团的副总裁,相比原职务,新职务显然高了不止一两个级别。且市值与规模方面,新鸿基地产也大大领先太古地产。

马云爸爸曾经说,员工的离职原因很多,但只有两点最真实:1、钱,没给到位;2、心,委屈了。这些归根到底就一条:干得不爽。此话虽主要针对普通员工,但在某种程度上来说,也适用于“位高权重”者,尤其是当其尚且属于职业经理人时。

太古六年,余国安的成绩有目共睹,但是再怎么样还是“给人打工”的。且先不说收入是否令其满意,单从职业发展方面来看,要想再升恐怕也比较困难。

比如,同样是项目总经理,前广州太古汇总经理隋颂伟已于去年升任太古地产业务发展(中国)总经理。隋颂伟1998年即加入太古汇地产,从管培生一步步做到今天的地位。在太古内部,其十几年的资历远比余国安丰富。

当然,收入多寡与职位高低以外,也可能是在面对三里屯太古里的第二个十年时,作为项目总,余国安与公司高层对项目接下来的发展理念不一致而导致最终分手。

无论如何,作为普通人,笔者自然无法洞悉这些精英的真实想法,因此做出如上猜测,纯属“以小人之心度君子之腹”。如果大家觉得可笑,那就权当笑话吧。

年纪轻轻,就掌管中国人气最旺的购物中心,余国安一定有不少过人之处。这样的精英,多数在出色的工作能力以外,亦不乏大智慧。

“功成身退”。或许,余国安的离职也有这方面的原因。虽然其“退”,并非彻底退出商业地产的江湖。

月满则亏。如果说2018年,随着十周年到来,三里屯太古里迎来其“人生巅峰”,那么可以想象,接下来项目的发展即便不走下坡路,要想再创辉煌也是难上加难了。

事实上,从近年来,太古在内地的几个购物中心的销售额增长率上就可看出端倪。虽然是人气最旺的那个,但三里屯太古里的增长率在几个项目中连续3年处于末尾。如2018年成都远洋太古里的销售额上升22%,三里屯太古里则仅有11%。

“盛名之下”,外界只看到光辉灿烂,只有“局内人”才明了已出现的增长瓶颈。

太古2017年报显示,内地项目中三里屯太古里销售额增长率最低

另一方面,过去几年,三里屯太古里的辉煌很大程度上得益于“首店”策略。但是,首店毕竟是有限的。再加上这两年,北京、上海、成都等多地政府出台政策,支持发展首店经济,而全国各地购物中心大爆发,成千上万个项目都在疯狂抢首店。显然一直打“首店”的牌是行不通的。

事实上,业内已不乏相关的疑问:如

对此,项目方似乎还没有找到下一个“王炸”。部分业内媒体曾在报道中指出,三里屯太古里的下一个目标是“旗舰店收割机”。

说归说,但是,首店魅力尚且今非昔比,旗舰店又何足论?因此,三里屯太古里接下来何去何从,似乎是一个暂时无解的“世纪难题”。

总之,在一年开业上千个购物中心的中国商业地产界,一个项目的“生命周期”太短暂。“长江后浪推前浪”,能红十来年真的太难能可贵。因此,在项目巅峰时刻及时抽身离去,或许不失为一种大智慧。

上面提过,从太古地产离任后,余国安或将出任新鸿基地产副总裁,同时担任北京APM购物中心总经理。

果真如此的话,事情就更有意思了。两家老牌港企在内地最核心的城市,上演了一场“抢人”大战。当然,在这场战争之前,双方早已较量多年。只不过这种较量,在香港市场上更为激烈。

虽然整体来说,港企在内地开发的购物中心要比其他企业,尤其内地企业开发的更精品,但是相比主要做“精品中的精品”的太古地产,新鸿基在内地的项目,似乎还没有能与三里屯太古里同日而语者。因此,余国安的跳槽也给这场较量增加了不少悬念。

有意思的是,北京apm也是2008年开业(同年开业的项目还有西单大悦城、蓝色港湾、银泰中心)。与“偏安一隅”的三里屯太古里相比,北京apm拥有更完美的地段(坐落在王府井大街上),硬件条件也相当好,且在北京也算是明星项目。

那么,在接下来的几年内,余国安能否再造一个“太古里”?

而其接任者马泽丹(二人都曾任成都远洋太古里物业营运副总监),在接手三里屯太古里后,如何在“后余国安”时代,走出属于自己的风格?

这些都给业界留下颇多想象。在此,笔者也祝两位大咖能在各自的新岗位上各展所长。

三里屯太古里 中国最红的购物中心将何去何从

除了明星之外,三里屯太古里和时尚、潮流媒体也都关系紧密,形成了媒体矩阵。同时,三里屯太古里也有自己的发声平台。

今年5月,“2017行走的力量启动会”在北区红馆举行;11月,“行走的力量分享展2017走一段有心的路”也在北区红馆举行。

在选商时,三里屯倾向于选择符合自身气质的首店。在这里,不但有苹果、阿迪达斯等全球知名品牌的首店,更多的则是轻奢品牌、网红潮牌。包括广东江门的喜茶,《来自星星的你》中千颂伊同款眼镜Gentle Monster,以及Champion、AMI、Off-White等轻奢潮牌中的佼佼者。

黄磊、黄轩、Angelababy为活动拍摄短片,黄轩亲临发布会现场,倡导公众选择低碳健康的蔬食。场内租户网红餐厅Bad Farmers、新概念湖南料理Karaiya辣屋,均推出蔬食月特别优惠活动。

除了平台曝光、支付宝和口碑平台的海量优惠券发放之外,还在南区广场举办了丰富的落地活动,包括TFBOYS通过大屏幕直接连线与粉丝互动等等。

利用南区大屏幕,明星的MV线下独家首发也能取得非常好的传播效果。今年4月20日,鹿晗生日当晚,他的全新单曲《时差(On Call)》MV就在三里屯太古里南区大屏幕线下独家首发。

首店,指的是行业代表性品牌在某一区域开的第一家店。在太古里,Canada Goose、喜茶等首店已突破70家,约占全市的四成,仅在过去半年,就有十余家落户。三里屯因此收获了“首店收割机”的美称,变得越来越潮、越来越国际范儿。

快闪店的外形是一个巨型复古录音机,现场还有由最红歌词制作成的立体拍照板、有四个独立试听空间,顾客可在现场试听能量歌单,其中包括一张三里屯太古里特别定制专属歌单,另外还有KOL驻场,与顾客进行互动。

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